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Wintergarten-Grenzbebauung

Definition

Eine Wintergarten-Grenzbebauung ist immer dann erforderlich, wenn auf dem Grundstück nur eine äußerst kleine Fläche zur Errichtung eines Wintergartens zur Verfügung steht und durch das Bauvorhaben der gesetzlich erforderliche Abstand zum benachbarten Grundstück unterschritten wird. In einem solchen Fall sind für den Anbau des Wintergartens sowohl eine baubehördliche Zustimmung als auch das nachbarliche Einverständnis notwendig.

Was besagt der Begriff Grenzbebauung?

Prinzipiell differenzieren Bebauungspläne zwischen einer geschlossenen und einer offenen Bebauung. So müssen bei einer geschlossenen Bebauung die Häuser Mauer an Mauer errichtet werden, beispielsweise um Platz zu sparen oder um ein geschlossenes optisches Bild zu vermitteln. Die geschlossene Bauweise ist u. a. üblich bei Reihenhaus-Siedlungen oder bei dicht bebauten Ortskernen.

Die Regelungen der Grenzbebauung greifen nur bei einer offenen Bebauung, d. h. bei freistehenden Gebäuden mit einer Abstandsfläche zur seitlichen Grundstücksgrenze. Hier muss zwischen dem Gebäudeabstand, d. h. dem Mindestabstand zwischen den Gebäuden und dem Grenzabstand unterschieden werden. Dieser legt fest, wie nahe ein Gebäude an die Grenze des Grundstücks gebaut werden darf. Maßgeblich für die Regelung der Abstandsfläche sind die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer, die in der Regel einen Abstand von mindestens 3 Metern zur Grenze des Nachbargrundstücks vorschreiben. Wird dieser unterschritten, spricht man von einer Grenzbebauung.

Zwischen welchen Fällen der Wintergarten-Grenzbebauung muss unterschieden werden?

Wird der Wintergarten zeitgleich mit dem Haus errichtet, wird in der Regel von vornherein so geplant, dass die vorgeschriebene Abstandsfläche zum Nachbarn gewahrt wird. So wird die Größe des Wintergartens der im Garten zur Verfügung stehenden Fläche angepasst oder im Umkehrschluss werden andere Räume des Hauses kleiner geplant, damit der Wintergarten in der gewünschten Größe realisiert werden kann. Auch die Ausrichtung des Wintergartens auf dem Grundstück kann eine Rolle spielen. Befindet sich an der Südseite des Gebäudes zu wenig Platz für einen Wintergarten, kann das Bauvorhaben eventuell auf die Westseite des Hauses verlagert werden.

Anders sieht es aus, wenn der Wintergarten nachträglich realisiert werden soll und nur wenig freie Fläche für die bauliche Anlage verfügbar ist. Hier ist in vielen Fällen eine Grenzbebauung durch den Wintergarten nicht zu vermeiden. Dies ist allerdings nicht ganz so einfach. Schließlich muss das geplante Bauwerk dem örtlichen Bebauungsplan entsprechen und erfordert zwingend die Zustimmung von Nachbarn und Bauamt. Unabhängig von der Abstandsfläche zur Grenze des benachbarten Grundstücks ist auf jeden Fall eine Wintergarten-Baugenehmigung vorgeschrieben.

Wann ist eine Grenzbebauung grundsätzlich erlaubt?

Während der klassische Wintergarten fast immer eine Baugenehmigung und die ausdrückliche Erlaubnis der Grenzbebauung erfordert, kann der Abstand zum Nachbargrundstück in einigen Fällen ohne Genehmigung unterschritten werden. So kann der Bauherr Gartenhäuser und Gewächshäuser antragslos an der Grundstücksgrenze erbauen. Allerdings dürfen die Höhe der Wand 3 Meter und die Seitenlänge 9 Meter nicht überschreiten. Garagen und Carports unter 3 Metern mit einer Fläche kleiner 40 m² erfordern normalerweise ebenfalls keine Baugenehmigung. Ebenso genehmigungsfrei ist der Anbau eines nicht überdachten Stellplatzes.

Wie groß darf ein Wintergarten bei einer Grenzbebauung sein?

Die Größe der bebaubaren Fläche eines Grundstücks ist im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Die Größe des Anbaus richtet sich demnach nach der baulich noch verfügbaren Fläche und den Regelungen der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Eine allgemein gültige Aussage zu treffen, ist eher schwierig. Daher ist es empfehlenswert, rechtzeitig das Gespräch mit dem örtlichen Bauamt zu suchen und sich über die geltenden Vorschriften zu informieren. Darüber hinaus sind die Bauämter dazu verpflichtet, Bauherren und Bauinteressenten eine kostenlose Beratung zu gewähren. Wer sich dennoch in der jeweiligen Landesbauordnung informieren möchte, findet hier die relevanten Informationen:

Landesbauordnung Baden-Württemberg
Landesbauordnung Bayern / BayBO
Landesbauordnung Berlin / BauO Bln
Landesbauordnung Brandenburg
Landesbauordnung Bremen / BremLBO
Landesbauordnung Hamburg / HBauO
Landesbauordnung Hessen / HBO
Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern / LBauO M-V
Landesbauordnung Niedersachsen / NBauO
Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen / BauO NRW
Landesbauordnung Rheinland-Pfalz
Landesbauordnung Saarland
Landesbauordnung Sachsen / SächsBO
Landesbauordnung Sachsen-Anhalt / BauO LSA
Landesbauordnung Schleswig-Holstein
Landesbauordnung Thüringen / ThürBO

Welche Rolle spielt der Nachbar bei der Grenzbebauung?

Eine Grenzbebauung des Grundstücks mit einem Wintergarten ist ohne die Zustimmung des Nachbarn nicht möglich; es sei denn, dieser hat selbst an der Grundstücksgrenze gebaut. Daher sollten Sie auf jeden Fall das freundliche Gespräch mit Ihrem Nachbarn suchen und klären, ob dieser sein Einverständnis für den Bau an der Grundstücksgrenze gibt. Bei fehlendem Einverständnis ist eventuell ein Kompromiss möglich, mit dem beide Parteien einverstanden sind. Lassen Sie sich die Einverständniserklärung unbedingt schriftlich geben und legen diese dem Bauantrag bei, um Wartezeiten oder eine gebührenpflichtige Zurückweisung des Bauantrags zu verhindern. Wurde die Zustimmung seitens des Nachbarn erteilt und die Grenzbebauung daraufhin von der Behörde genehmigt, kann dieser seine Zusage nicht mehr durch einen Widerspruch unwirksam machen.

Alternativ können Sie beim Bauamt eine Befreiung von der Einhaltung des Abstands beantragen. In diesem Fall wird der Nachbar nach gültigem Nachbarschaftsrecht vom Bauamt über den geplanten Bau informiert. Ist er damit nicht einverstanden, kann er der Baugenehmigung innerhalb von 4 Wochen widersprechen. In diesem Fall wird der Anbau abgelehnt. Betroffene, die den Anbau trotz des Vetos des Nachbarn bauen, machen sich strafbar. Erfolgt seitens des Nachbarn in der gesetzten Frist keine Reaktion, wird die Baugenehmigung trotz der geringen Abstandsflächen erteilt.

Empfehlungen für die Grenzbebauung mit einem Wintergarten

Obwohl ein Wintergarten zum Wohnen bis auf einige Ausnahmen immer eine Baugenehmigung benötigt und im Falle einer Grenzbebauung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen muss, können Bauherren einiges dafür tun, um die Chancen für eine Genehmigung des Bauwerks zu erhöhen:

  • Nehmen Sie die Beratung durch einen langjährig erfahrenen Wintergartenfachbetrieb in Anspruch. Dieser hat meist schon mehrere Wintergärten als Grenzbebauung realisiert und kann Sie umfassend über Ihre Möglichkeiten informieren. Dazu zählen u. a. die erlaubte Größe, Höhe und Form des Wintergartens. Auch die Art des Dachs kann unter Umständen eine Rolle für die Bewilligung spielen.
  • Stellen Sie beim zuständigen Bauamt eine Bauvoranfrage für den geplanten Wintergarten. Auf diese Weise erfahren Sie bereits vor der Stellung des Bauantrags, ob die bauliche Anlage dem Baurecht, den jeweiligen Bebauungsplänen und den Regelungen zur Grundstücksgrenze entspricht. Sie erhalten so Planungssicherheit und können das Bauwerk – falls erforderlich / möglich – den geltenden Regeln anpassen. Viele Wintergartenhersteller, so auch Krenzer Wintergarten, helfen sowohl bei der Erstellung der Bauvoranfrage als auch bei der Einreichung des Bauantrags.
  • Erkundigen Sie sich beim Bauamt ebenfalls über mögliche Brandschutzvorschriften. In der Regel gilt, dass Mauern, die direkt an der Grundstücksgrenze gebaut werden, einen speziellen Brandschutz benötigen, d.  h. als Brandschutzmauer realisiert werden müssen.
  • Bei einer Bewilligung der Grenzbebauung lassen Sie diese beim Grundbuchamt ordnungsgemäß vermerken. Auf diese Weise ersparen Sie sich mit nachfolgenden Nachbarn Unstimmigkeiten und Streitereien zum Thema Grenzbebauung.
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