Braucht man eine Genehmigung wenn man den Wintergarten als Wohnraum nutzt?

Grundsätzlich genehmigungsfrei ist das sogenannte Anlehnhaus, das direkt an das Gebäude gebaut wird, aber keinen Zugang zum Haus besitzt. Der Anbau wird steuerlich als Wohnraum behandelt. In der Regel ist daher für den Wintergarten eine Baugenehmigung notwendig, es gibt allerdings Ausnahmen.

Wintergarten Baugenehmigung

Definition

Bei der Frage, ob für einen Wintergarten eine Baugenehmigung erforderlich ist, muss zunächst geklärt werden, ob es sich beim geplanten Bauvorhaben tatsächlich um einen Wintergarten im rechtlichen Sinn handelt. Ein Wintergarten wird als Anbau oder freistehendes Bauwerk definiert, der größtenteils aus Glas besteht mit einer Trägerkonstruktion aus Metall, Holz oder Kunststoff. Meist grenzt er einseitig an ein Gebäude an und verfügt über ein festes Fundament. Ein Wintergarten ist für den dauerhaften Aufenthalt mehrerer Personen bestimmt und muss stabil gegenüber Regen, Wind und Schneelasten sein.

Wintergarten: Nutzung als Wohnraum

Grundsätzlich genehmigungsfrei ist das sogenannte Anlehnhaus, das direkt an das Gebäude gebaut wird, aber keinen Zugang zum Haus besitzt. Da es sich beim Wintergarten in der Regel jedoch um einen Anbau mit Verbindung zum Wohnhaus handelt, in dem sich Menschen ungeachtet der tatsächlichen Nutzung dauerhaft aufhalten könnten, benötigt er – wie jeder Wohnraum – eine Isolierung gemäß der aktuellen Energieverordnung. Zudem wird der Anbau auch steuerlich als Wohnraum behandelt. In der Regel ist daher für den Wintergarten eine Baugenehmigung notwendig, es gibt allerdings Ausnahmen.

Wintergarten bauen: Die gesetzlichen Bestimmungen

Die allgemeine Rechtsgrundlage für sämtliche Bauvorhaben in Deutschland ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Es enthält grundsätzliche Bestimmungen zur Bauplanung und Durchführung.

Ergänzend dazu legen die Landesbauordnungen die genaue Ausgestaltung von Bauanträgen und Bauvorhaben fest, es gelten deshalb hinsichtlich der Wintergarten-Baugenehmigung in jedem Bundesland andere Vorschriften. Abhängig von der Größe des umbauten Raums, den verwendeten Materialien und bei unbeheizten Anbauten ist je nach Wohnort der Bau des Wintergartens ohne Baugenehmigung möglich. Man spricht in diesem Fall auch von verfahrensfreien Bauvorhaben.

Wintergarten genehmigungsfrei: Auf die Fläche kommt es an

In den meisten deutschen Bundesländern ist die Baugenehmigung für den Wintergarten laut Landesbauordnung vorgeschrieben – unabhängig von der Größe des geplanten Anbaus.

Für den sogenannten Kaltwintergarten, also einen unbeheizten Wintergarten, galt in der Vergangenheit weitestgehend die Regel, dass er genehmigungsfrei ist. Da durch die Verglasung dort jedoch an vielen Tagen im Jahr Temperaturen herrschen, die einen angenehmen Aufenthalt und die Nutzung als Wohnraum ermöglichen, wurden die gesetzlichen Bestimmungen angepasst. In den meisten Bundesländern ist deshalb auch ein Kaltwintergarten genehmigungspflichtig.

Wintergarten-Baugenehmigung: Bundesländer mit Genehmigungspflicht für Wintergärten

Grundsätzlich erforderlich ist eine Wintergarten-Baugenehmigung in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht

In einigen deutschen Bundesländern kann auf die Baugenehmigung für den Wintergarten verzichtet werden – entscheidend sind jedoch die Größe des Wintergartens sowie weitere bauliche Merkmale:

In Brandenburg ist das Bauvorhaben dann genehmigungsfrei (§61 BbgBO), wenn der Wintergarten nicht grösser als 20 m² ist bzw. weniger als 75 m³ Volumen umfasst. Zudem muss es sich um einen Kaltwintergarten, also einen unbeheizten Wintergarten, handeln.
Die gleichen Bestimmungen gelten nach § 60 ThürBO auch für Thüringen.
In Bremen handelt es bei überwiegend verglasten Wintergärten und Veranden von zu 2,50 m Tiefe um verfahrensfreie Bauvorhaben (§61 BremLBO).
Das Bundesland Hessen verzichtet laut §55 HBO Anlage 2 auf eine Baugenehmigung bei Wintergärten bis zu 30 m² Brutto-Grundfläche bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, wenn mindestens ein Abstand von 3 Metern zur Nachbargrenze eingehalten wird.
In Nordrhein-Westfalen ist keine sogenannte Bauvorlageberechtigung notwendig bei eingeschossigen Wintergärten mit einer Grundfläche von bis zu 25 m² (§§ 65,67 BauO NRW).
Keiner Baugenehmigung in Rheinland-Pfalz bedürfen ebenerdige, unbeheizte Wintergärten (Kaltwintergärten) und Terrassenüberdachungen bis zu 50 m³ umbauten Raums. Das gilt gemäß § 62 Absatz 2 LBauO jedoch nur bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3.

Da sich die gesetzlichen Regelungen der Länder jederzeit ändern können, empfiehlt es sich bei der Planung eines Wintergartens die aktuelle Version der jeweiligen Landesbauordnung nachzuschlagen. Je nach Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde können darüber hinaus weitere baurechtliche Vorschriften zur Anwendung kommen.

Baugenehmigung Wintergarten: Voranfrage beim Bauamt

Vor der Errichtung eines Wintergartens ist es ratsam, rechtzeitig eine unverbindliche Bauvoranfrage zu stellen. Zuständig ist dafür das Bauamt der Gemeinde, zu dessen Aufgaben als „untere Bauaufsichtsbehörde“ die Prüfung und Genehmigung von Bauanträgen für Neubau-, Umbau- und Abbruchmaßnahmen gehört. Beim Bauamt erhält der Bauherr eine zuverlässige Auskunft über die Genehmigungspflicht für den geplanten Wintergarten. Unabhängig von der Wintergarten-Baugenehmigung sind zudem weitere Vorschriften wie zum Beispiel Abstände zum Nachbargrundstück einzuhalten. Diese richten sich nach der Höhe des Anbaus. Grundsätzlich gilt: Je höher ein Gebäude oder Anbau ist, desto weiter muss die Entfernung zur Grundstücksgrenze sein.

Ein Beratungstermin beim Bauamt ist kostenlos. Um möglichst konkrete Tipps zu erhalten, sollte man zu dem Gespräch bereits Planungsunterlagen und Ansichten des Wintergarten-Modells mitnehmen.

Rechtzeitig sprechen sollten Sie auch mit den direkten Nachbarn. Deren Einverständnis ist rein rechtlich nur im Falle einer Grenzbebauung notwendig. Zum Erhalt eines guten nachbarschaftlichen Kontakts kann es jedoch nicht schaden, die Besitzer der angrenzenden Grundstücke über die Baumaßnahme zu informieren.

Wintergarten-Baugenehmigung beantragen: Der Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde

Um die Genehmigung für den Wintergarten zu erhalten, wird ein Bauantrag gestellt. Zur Beurteilung des Vorhabens sind dem Formblatt folgende Unterlagen beizufügen:

Amtlich anerkannter Lageplan des Grundstücks im Maßstab 1:500
Berechnungen zu Gebäude und Grundstück
Bauzeichnungen des Wintergartens (können meist von Hersteller geliefert werden)
zusätzliche Bauzeichnungen bei Veränderungen am Wohnhaus (Maßstab 1:100)
Statische Berechnungen
Baubeschreibung vom Hersteller
Nachweis zum Wärmeschutz
Darüber hinaus sind je nach zuständigem Bauamt eventuell noch weitere Unterlagen zur Bewilligung des Wintergarten-Baus einzureichen.

Kosten der Baugenehmigung für Wintergarten

Bei der Kalkulation des Wintergartens sollten auch die Kosten des Bauantrags berücksichtigt werden. Diese sind abhängig von den einzureichenden Unterlagen und dem Gebührensatz des zuständigen Bauamts. Zudem können zusätzliche Kosten anfallen, wenn Unterlagen vom Architekten erstellt werden.

Zum Teil erheben Baubehörden eine Mindestgebühr für den Bauantrag. Um eine erneute Prüfung des Antrags und damit verbundene Zusatzkosten zu vermeiden, sollten dem Antrag unbedingt vollständige Unterlagen beigefügt werden.

Wintergarten ohne Baugenehmigung bauen

Vor dem Bau eines Wintergartens ist unbedingt zu prüfen, ob das Vorhaben genehmigungspflichtig ist. Für Bauen ohne Genehmigung wird ein hohes Bußgeld fällig. Im schlimmsten Fall kann sogar der Abriss des bereits errichteten Wintergartens angeordnet werden.

Hat man aus Unkenntnis einen Wintergarten gebaut, ohne die Genehmigung des örtlichen Bauamts einzuholen, kann man ein nachträgliches Baugesuch einreichen. Die Erfüllung der Auflagen laut Baurecht gestaltet sich jedoch etwas schwieriger, wenn der gläserne Anbau bereits steht. Dennoch sollte man nicht warten, bis die zuständige Behörde aufmerksam geworden ist, sondern selbst aktiv werden. Ämter reagieren in solchen Fällen deutlich kulanter und verpflichten nur selten zu einem Abriss des neuen Gebäudeteils.